Par deux arrêts du 15 décembre 2016, la Cour de cassation vient préciser les termes de comparaison permettant d’apprécier si, par le jeu de la clause d’échelle mobile du bail commercial, le loyer a varié de plus d’un quart et permet d’en demander la révision judiciaire.
Si les articles L. 145-39 et R. 145-22 du code de commerce permettent aux signataires d’un bail commercial comportant une clause d’échelle mobile d’obtenir la fixation du loyer révisé à la valeur locative, ce n’est qu’à la condition que le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.
Dans un premier arrêt, le litige portait sur une demande de révision de loyer relative à un bail dont la surface avait été revue à la baisse en cours de bail, donnant lieu à la signature d’un avenant. Le locataire reprochait au juge du fond d’avoir pris en compte non pas le loyer qu’il payait effectivement, mais celui qui aurait dû résulter de l’application de la clause d’indexation. Or, du calcul opéré par le juge du fond, il ne ressortait qu’une hausse de 14,34 %, donc inférieur au quart. (Civ. 3e, 15 déc. 2016, FS-P+B, n° 15-27.148)
Dans le second arrêt, le débat s’était cristallisé autour de l’appréciation du « prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire ».
Dans cette affaire, le locataire arguait d’une augmentation de plus du quart dans les six mois du renouvellement du bail. Selon lui, la distorsion du loyer devait s’analyser par comparaison avec le prix du loyer fixé au bail initial, puisque le loyer de renouvellement – identique au loyer du bail expiré – n’avait pas donné lieu à un accord entre les parties.
Cette analyse est rejetée par la Cour de Cassation, car, selon elle, le loyer à prendre en considération pour apprécier la variation d’un quart permettant d’exercer l’action en révision de l’article L. 145-39 du code de commerce est le loyer initial du bail en cours à la date de la demande de révision, c’est-à-dire du bail renouvelé.
Et pour la Cour, la circonstance que le nouveau loyer était égal au montant du loyer en cours sous le précédent bail, c’est-à-dire en tenant compte de l’effet des indexations successives appliquées sous l’empire de l’ancien contrat, est sans incidence. (Civ. 3e, 15 déc. 2016, FS-P+B, n° 15-23.069)
Emmanuel MAITRE, Serge VICENTE et Simon POLGE